MESURES DE PROTECCIÓ DELS CIUTADANS EN CAS DE DESNONAMENT.
Com a conseqüència de la crisi que afecta Espanya des de fa anys, moltes famílies es troben sotmeses a una situació econòmica difícil derivada de l’atur o de l’absència d’activitat econòmica durant un període prolongat en el temps. Aquesta circumstància els ha portat a deixar d’atendre les seues obligacions de pagament derivades dels préstecs hipotecaris contrets per a la compra d’un habitatge. Com a conseqüència d’aquesta situació s’estan desenvolupant processos d’execució hipotecària per part de les entitats creditores que estan portant a algunes famílies a situacions que els impedeixen atendre les necessitats bàsiques dels seus membres en condicions de dignitat.
El Govern central davant aquesta situació ha adoptat mecanismes conduents a permetre la reestructuració del deute hipotecari dels qui pateixen extraordinàries dificultats per atendre el seu pagament, així com la flexibilització de l’execució de la garantia real, especialment per als que es troben en l’anomenat llindar d’exclusió social. Amb posterioritat s’adopten altres mesures per a la protecció dels deutors hipotecaris que hagen de ser objecte de llançament determinant la paralització d’aquest procés durant dos anys sempre que es compleixen determinats requisits. Aquestes mesures s’implementen, no obstant això, sense deteriorar els elements fonamentals de la garantia hipotecària, sobre la seguretat i solvència es va assentant històricament el nostre sistema hipotecari.
A continuació s’especifiquen les mesures proposades i els requisits que han de complir els que desitgen acollir-s’hi:
I.- ABANS De l’execució HIPOTECÀRIA
El model de protecció dissenyat gira entorn de l’elaboració d’un CODI DE BONES PRÀCTIQUES al qual, voluntàriament, podran adherir-se les entitats de crèdit i altres entitats que, de manera professional, realitzen l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris, i el seguiment per aquelles serà supervisat per una comissió de control integrada per representants del Ministeri d’Economia i Competitivitat, Banc d’Espanya, Comissió Nacional del Mercat de Valors i Associació Hipotecària Espanyola.
L’esmentat Codi inclou tres fases d’actuació:
1.- La primera, dirigida a procurar la reestructuració viable del deute hipotecari, a través de l’aplicació als préstecs o crèdits d’una carència en l’amortització de capital i una reducció del tipus d’interès durant quatre anys i l’ampliació del termini total d’amortització.
2.- En segon lloc, en cas de no resultar suficient la reestructuració anterior, les entitats podran, si és el cas, i amb caràcter potestatiu, oferir als deutors una rebaixa sobre el conjunt del seu deute.
3.- Si cap de les dues mesures anteriors aconsegueix reduir l’esforç hipotecari dels deutors a límits assumibles per a la seua viabilitat financera, aquests podran sol·licitar, i les entitats hauran d’acceptar, la dació en pagament com a mitjà alliberador definitiu del deute. En aquest últim supòsit, les famílies podran romandre al seu habitatge durant un termini de dos anys satisfent una renda assumible.
Així mateix, es moderen els tipus d’interés moratoris aplicables als contractes de crèdit o préstec hipotecari. Aquesta reducció pretén disminuir la càrrega financera generada en casos d’incompliment per impagament dels deutors protegits.
El Codi de Bones Pràctiques és d’adhesió voluntària per part de les entitats de crèdit o de qualsevol altra entitat que, de manera professional, realitze l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris.
MESURES
1.- Moderació dels interessos moratoris.
En tots els contractes de crèdit o préstec garantits amb hipoteca immobiliària en què el deutor estiga situat en el llindar d’exclusió , l’interés moratori aplicable des del moment en què el deutor acredite davant l’entitat que es troba en aquesta circumstància, serà, com a màxim, el resultant de sumar als interessos remuneratoris pactats en el préstec un 2,5% sobre el capital pendent del préstec.
2.- Mesures prèvies a l’execució hipotecària: reestructuració de deutes hipotecaris .
Els deutors situats al llindar d’exclusió, podran sol·licitar i obtenir de l’entitat creditora acollida al Codi de Bones Pràctiques la reestructuració del seu deute hipotecari a fi d’aconseguir la viabilitat a mitjà i llarg termini d’aquesta. Juntament amb la sol·licitud de reestructuració, acompanyaran la documentació assenyalada anteriorment.
No podran formular aquesta sol·licitud aquells deutors que es troben en un procediment d’execució, una vegada s’haja produït l’anunci de la subhasta.
En el termini d’un mes des de la presentació de la sol·licitud anterior juntament amb la documentació a què es refereix la lletra anterior, l’entitat ha de notificar i oferir al deutor un pla de reestructuració en el qual es concreten l’execució i les conseqüències financeres per al deutor de l’aplicació conjunta de les següents mesures:
– Carència en l’amortització de capital de quatre anys.
– Ampliació del termini d’amortització fins a un total de 40 anys a comptar de la concessió del préstec.
– Reducció del tipus d’interés aplicable a Euribor + 0,25 per cent durant el termini de carència
A més, les entitats podran reunificar el conjunt dels deutes contrets pel deutor.
No comportarà costos per compensació l’amortització anticipada del crèdit o préstec hipotecari sol·licitada durant els deu anys posteriors a l’aprovació del pla de reestructuració.
En el pla de reestructuració l’entitat advertirà, si escau, del caràcter inviable del pla d’acord amb el criteri previst a l’apartat següent o que, en cas de resultar aquest pla inviable, es podran sol·licitar les mesures complementàries previstes en el següent apartat.
3.- Mesures complementàries.
Els deutors per als quals el pla de reestructuració que preveu l’apartat anterior siga inviable donada la seua situació econòmica financera, podran sol·licitar un quitament en el capital pendent d’amortització en els termes previstos en aquest apartat, que l’entitat tindrà facultat per acceptar o rebutjar en el termini d’un mes a comptar des de l’acreditació de la inviabilitat del pla de reestructuració.
A aquests efectes, s’entendrà per pla de reestructuració inviable aquell que estableix una quota hipotecària mensual superior al 60% dels ingressos que reben conjuntament tots els membres de la unitat familiar.
A fi de determinar el quitament, l’entitat utilitzarà algun dels següents mètodes de càlcul i notificarà, en tot cas, els resultats obtinguts al deutor, amb independència que la primera decidisca o no concedir aquesta rebaixa:
– Reducció en un 25%.
– Reducció equivalent a la diferència entre capital amortitzat i el que guarde amb el total del capital prestat la mateixa proporció que el nombre de quotes satisfetes pel deutor sobre el total de les degudes.
– Reducció equivalent a la meitat de la diferència existent entre el valor actual de l’habitatge i el valor que resulte de sostreure al valor inicial de taxació dues vegades la diferència amb el préstec concedit.
Aquesta mesura també podrà ser sol·licitada per:
- A) Deutors que es troben en un procediment d’execució hipotecaria en el que ja s’haja produït l’anunci de la subhasta.
- B) Deutors que, estant inclosos en el llindar d’exclusió no han pogut optar a la dació en pagament per presentar l’habitatge càrregues posteriors a la hipoteca.
4.- Mesures substitutives de l’execució hipotecària: DACIÓ EN PAGAMENT alliberadora de l’habitatge habitual.
En el termini de dotze mesos des de la sol·licitud de la reestructuració, els deutors compresos en el llindar d’exclusió, per als quals la reestructuració i les mesures complementàries, si escau, no resulten viables d’acord amb el que estableix l’apartat 2, podran sol·licitar la dació en pagament del seu habitatge habitual en els termes previstos en aquest apartat. En aquests casos l’entitat està obligada a acceptar el lliurament del bé hipotecat per part del deutor, a la mateixa entitat o tercer que aquesta designe, quedant definitivament cancel·lat el deute.
La dació en pagament suposarà la cancel·lació total del deute garantit amb hipoteca i de les responsabilitats personals del deutor i de tercers davant de l’entitat per raó del mateix deute.
El deutor, si així ho sol·licita en el moment de demanar la dació en pagament, podrà romandre durant un termini de dos anys a l’habitatge en concepte d’arrendatari, satisfent una renda anual del 3 per cent de l’import total del deute en el moment de la dació. Durant aquest termini l’impagament de la renda meritarà un interés de demora del 20 per cent.
Les entitats podran pactar amb els deutors la cessió d’una part de la plusvàlua generada per l’alienació de l’habitatge, en contraprestació per la col·laboració que aquest puga prestar en la transmissió.
Aquesta mesura no és aplicable en els supòsits que es troben en procediment d’execució en els quals ja s’haja anunciat la subhasta, o en els que l’habitatge estiga gravada amb càrregues posteriors.
II.- DURANT L’EXECUCIÓ
Les mesures estan previstes per protegir els deutors que hagen de ser objecte de llançament i que hagen vist alterada la seua situació econòmica com a conseqüència de la crisi. La protecció consisteix en la suspensió durant el termini de dos anys de les execucions hipotecàries.
Quan s’aplica la mesura:
1.- Des del 16 de novembre de 2012, data de publicació i d’entrada en vigor de la norma reguladora però resulta d’aplicació també per als procediments d’execució ja iniciats abans de l’entrada en vigor de la norma
2.- Haurà d’haver-se iniciat un procés d’execució hipotecària judicial o extrajudicial i haver-se adjudicat l’habitatge el creditor o persona que actue pel seu compte
3.- Que es tracte de l’habitatge habitual
4.- Que els titulars executats es troben en una situació d’especial vulnerabilitat
Es considera que el deutor es troba en un supòsit d’especial vulnerabilitat quan estiga sotmés a QUALSEVOL dels supòsits següents:
Família nombrosa, de conformitat amb la legislació vigent.
Unitat familiar monoparental amb dos fills a càrrec.
Unitat familiar de la qual forme part un menor de tres anys.
Unitat familiar en la qual algun dels seus membres tinga declarada discapacitat superior al 33 per cent, situació de dependència o malaltia que l’incapacite acreditadament de forma permanent per realitzar una activitat laboral.
Unitat familiar en la qual el deutor hipotecari es trobe en situació d’atur i haja esgotat les prestacions per desocupació.
Constituir unitats familiars en què conviuen en el mateix habitatge una o més persones que estiguen unides amb el titular de la hipoteca o el seu cònjuge per vincle de parentiu fins al tercer grau de consanguinitat o afinitat i que es troben en situació personal de discapacitat, dependència o malaltia greu que l’incapacite de manera temporal o permanent per a una activitat laboral.
Unitat familiar en què hi haja una víctima de violència de gènere, en el cas que l’habitatge objecte de llançament constituïsquen el seu domicili habitual.
A més hauran de concórrer TOTS els requisits que s’indiquen:
- Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no supere el límit de tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples. (1.597,53 euros al mes, o el que és el mateix 19.170,36 euros a l’any).
- Que, en els quatre anys anteriors al moment de la sol·licitud, la unitat familiar haja patit una alteració significativa de les seues circumstàncies econòmiques, en termes d’esforç d’accés a l’habitatge. S’entén que hi ha una alteració significativa, quan l’esforç que represente la càrrega hipotecària sobre la renda familiar s’haja multiplicat per almenys 1,5.
- Que la quota hipotecària resulte superior al 50 per cent dels ingressos nets que reben el conjunt dels membres de la unitat familiar.
- Que es tracte d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que recau sobre l’únic habitatge en propietat del deutor i concedit per a l’adquisició d’aquesta.
Com sol·licitar la suspensió: (DOCUMENTS)
En qualsevol moment de l’execució hipotecària anterior al llançament mitjançant un escrit dirigit al jutge o al notari encarregat del procediment. A l’escrit s’han d’adjuntar els següents documents:
Percepció d’ingressos pels membres de la unitat familiar:
– Certificat de rendes, i, si escau, certificat relatiu a la presentació de l’Impost de Patrimoni, expedit per l’Agència Estatal d’Administració Tributària amb relació als últims quatre exercicis tributaris.
– Últimes a tres nòmines percebudes.
– Certificat expedit per l’entitat gestora de les prestacions, en el qual figure la quantia mensual percebuda en concepte de prestacions o subsidis per atur.
– Certificat acreditatiu dels salaris socials, rendes mínimes d’inserció o ajudes anàlogues d’assistència social concedides per les comunitats autònomes i les entitats locals. En cas de treballador per compte propi, s’aportarà el certificat expedit per l’Agència Estatal d’Administració Tributària o, si estigués percebent la prestació per cessament d’activitat, el certificat expedit per l’òrgan gestor en el qual figure la quantia mensual percebuda.
Nombre de persones que habiten l’habitatge:
– Llibre de família o document acreditatiu de la inscripció com a parella de fet.
– Certificat d’empadronament relatiu a les persones empadronades a l’habitatge, amb referència al moment de la presentació dels documents acreditatius i als sis mesos anteriors.
Titularitat dels béns:
– Certificats de titularitats expedits pel Registre de la Propietat en relació amb cadascun dels membres de la unitat familiar.
– Escriptures de compravenda de l’habitatge i de constitució de la garantia hipotecària i altres documents justificatius, si escau, de la resta de les garanties reals o personals constituïdes.
– Declaració responsable del deutor o deutors relativa al compliment dels requisits exigits per considerar situat en l’àmbit d’aplicació d’aquest Reial decret.
III.- REALLOTJAMENT
En compliment de l’encàrrec al Govern perquè promogués amb el sector financer la constitució d’un fons social d’habitatges propietat de les entitats de crèdit, destinades a oferir cobertura a aquelles persones que hagen estat desallotjades del seu habitatge habitual per l’impagament d’un préstec hipotecari es porta a terme la signatura d’un conveni entre el Govern, el Banc d’Espanya, la Federació Espanyola de Municipis i Províncies (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (ONG), les patronals bancàries i 33 entitats de crèdit per posar a disposició de les famílies desnonades 5.891 cases a tot Espanya.
Podran accedir a aquests pisos les persones desallotjades de la seua llar des de l’1 de gener de 2008 per no pagar la hipoteca. A més, els beneficiaris hauran de trobar-se en situació d’especial vulnerabilitat. És a dir, complir les condicions fixades pel Govern.
Els habitatges s’ofereixen en lloguer. El preu del lloguer oscil·larà entre els 150 i els 400 euros al mes amb un límit màxim a pagar del 30% de la renda familiar. El contracte durarà dos anys amb opció a què siga prorrogat per un tercer si la situació de l’arrendatari no ha canviat. De la mateixa manera, si abans dels dos anys la conjuntura econòmica de la família millora, es revisaran les condicions del seu lloguer. El Govern pretén amb aquesta iniciativa donar una altra oportunitat als deutors de bona fe.
La decisió es prendrà amb la informació que aporte l’entitat financera involucrada en el desallotjament i l’ajuntament al qual pertany la família sol·licitant. Així, en virtut del conveni subscrit ahir, seran els serveis socials d’ajuntaments i diputacions els que emeten, a petició de l’entitat de crèdit, un informe sobre la necessitat o risc social del sol·licitant de l’habitatge, a fi de prioritzar entre els demandants.
L’arrendatari s’ha de comprometre a destinar aquest immoble al seu habitatge habitual i conservar-lo en les mateixes condicions d’ús i habitabilitat en què el va rebre.
Les entitats financeres han d’informar els eventuals beneficiaris, ajuntaments, diputacions provincials i ONG de les característiques bàsiques de les cases disponibles per a aquest pla de reallotjaments i han de facilitar també les dades a través de les seues sucursals i les seues pàgines web. Entre altres qüestions, ha de figurar la ubicació i superfície de cada habitatge, la distribució per municipis i comunitats autònomes, així com tots els requisits a complir.